Hvad betyder *kentsel dönüşüm* (byfornyelse) i Tyrkiet?

En statsledet byfornyelse i Tyrkiet for at modernisere og sikre bygninger.

Kentsel dönüşüm (bytransformation) er Tyrkiets omfattende initiativ til at opgradere byer ved at nedrive eller renovere gamle, jordskælvsudsatte eller usikre bygninger. Programmet blev indført med lov nr. 6306 (2012) og har til formål at modernisere infrastrukturen, forbedre sikkerheden og hæve levestandarden.

For ejendomsbesiddere kan det betyde nedrivning, genopbygning eller obligatoriske opgraderinger, hvis deres ejendom ligger i en udpeget risikozone. Projekterne ledes ofte af staten, lokale kommuner eller TOKİ (Boligudviklingsforvaltningen), der i nogle tilfælde tilbyder kompensation eller nye boliger som erstatning.

Tjek officielle risikokort og kommunale meddelelser for din ejendom.

Ejendomme i kentsel dönüşüm-zoner identificeres via:

1. Risikovurderinger udført af Miljø-, Urbaniserings- og Klimaministeriet eller lokale kommuner. Højrisikoområder (især jordskævsramte) prioriteres.

2. Offentliggørelser i Resmî Gazete med lister over udpegede zoner. Kommuner opslår også meddelelser på deres hjemmesider eller fysisk nær berørte bygninger.

3. TOKİ’s projektkort (tilgængelige online), der viser igangværende eller planlagte transformationer. En kontrol af din tapu (tinglysningsattest) hos Matrikelkontoret kan bekræfte, om din ejendom er markeret.

Nedrivning, genopbygning eller tvungen forstærkning kan blive aktuelt.

Hvis din bygning udvælges til kentsel dönüşüm, følger processen typisk disse trin:

1. Underretning: Ejere modtager et officiel brev fra kommunen eller TOKİ med projektets omfang og tidsplan.

2. Tilbudte muligheder: – Genopbygning: Bygningen nedrives og erstattes. Ejere kan få en ny lejlighed på samme adresse (ofte med justeret kvadratmeterantal). – Kompensation: Hvis genopbygning ikke er mulig, kan der udbetales økonomisk erstatning eller tilbuddes alternativ ejendom. – Forstærkning: Nogle bygninger opgraderes for at leve op til sikkerhedskrav.

3. Retslig proces: Ejere kan anke vurderingen, hvis de er uenige. Manglende overholdelse kan føre til tvungen nedrivning.

Ja, men med specifikke juridiske og procedurmæssige krav.

Udenlandske ejendomsbesiddere har samme rettigheder og forpligtelser som tyrkiske statsborgere i forbindelse med kentsel dönüşüm-projekter. Dog er der nogle centrale punkter at være opmærksom på:

1. Fuldmagt (POA): Hvis du opholder dig i udlandet, er det afgørende at udpege en tyrkisk advokat eller repræsentant via en notarbekræftet fuldmagt for at kunne underskrive dokumenter eller deltage i møder.

2. Skattemæssige konsekvenser: Erstatning eller ny ejendom kan udløse kapitalgevinstskat (hvis solgt inden for 5 år) eller give ret til momsfritagelse ved erstatningsejendom.

3. Sprogbarrierer: Al officiel kommunikation foregår på tyrkisk. Det anbefales at hyre en tolk eller juridisk rådgiver.

4. Bankkonti: Erstatningsudbetalinger sker til tyrkiske bankkonti, hvilket kræver et udländingeskattenummer (yabancı vergi numarası).

Forsinkelser, økonomiske tab eller juridiske tvister kan opstå.

Køb af ejendom i et udpeget kentsel dönüşüm-område medfører flere risici:

1. Projekforsinkelser: Genopbygning kan tage 2–5 år, hvilket efterlader ejere uden brugbar ejendom eller lejeindkomst.

2. Usikkerhed om kompensation: Markedsvurderinger kan blive bestridt, hvilket fører til lavere udbetalinger end forventet.

3. Juridiske udfordringer: Hvis tidligere ejere ikke har løst tvister (f.eks. arvesager), kan nye købere arve ansvar.

4. Finansieringsproblemer: Banker kan være tilbageholdende med at godkende realkreditlån til ejendomme i omdannelseszoner.

5. Vanskeligheder ved genforsalg: Ejendomme i aktive kentsel dönüşüm-områder har ofte lavere markedsefterspørgsel.

Ja, men effekten varierer efter projektfase og beliggenhed.

Ejendomsskatter kan ændre sig efter omdannelsen:

- Forøget værdi: Nytbyggede eller renoverede ejendomme oplever ofte højere skattevurdering (f.eks. emlak vergisi – årlig ejendomsskat).

- Midlertidige fritagelser: Nogle kommuner tilbyder skatterabatter under genopbygningen.

Markedsværdiforandringer:

- Efter færdiggørelse: Opgraderede områder kan opleve stigning i værdi pga. forbedret infrastruktur.

- Under byggefasen: Værdier falder ofte midlertidigt pga. støj, støv og adgangsbegrænsninger.

Staten, kommuner og nogle gange ejendomsbesiddere deler udgifterne.

Finansieringen af kentsel dönüşüm kommer fra flere kilder:

1. Staten & TOKİ: Regeringen afsætter budgetter til storstilede projekter, især i højrisikoområder (f.eks. Istanbul, İzmir). TOKİ samarbejder ofte med private entreprenører.

2. Kommuner: Lokale myndigheder bidrager via byudviklingsfonde eller offentlig-private partnerskaber (PPP).

3. Ejendomsbesiddere: – Kan betale en andel af ombygningomkostningerne, hvis de vælger opgraderede enheder. – Kan modtage rentefrie lån fra banker som Ziraat Bankası eller VakıfBank til renovering.

4. Private investorer: Udviklere finansierer nogle gange projekter i bytte for ekstra byggetilladelser (f.eks. flere etager).

TOKİ leder storstilede byfornyelse og boligprojekter i Tyrkiet.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) er Tyrkiets Boligudviklingsadministration og spiller en central rolle i kentsel dönüşüm ved at:

- Identificere risikoområder: Samarbejder med Miljøministeriet om at vurdere jordskælvsudsatte eller forfaldne områder.

- Styre genopbygning: Overvåger nedrivning og genopførelse, ofte som nøglefærdige projekter (f.eks. Fikirtepe i Istanbul).

- Tilbyde boligløsninger: - Leverer nye enheder til berørte ejere (nogle gange med tilpassede størrelser). - Sælger overkommelige boliger til lavindkomstfamilier via afdragsordninger.

- Samarbejde med privatsektoren: Arbejder med entreprenører under build-operate-transfer (BOT)-modeller.

TOKİ’s projekter prioriteres i Istanbul, Ankara og İzmir, men mindre byer drager også fordel.

Forstærkning eller delvise opgraderinger kan være muligheder.

Ikke alle bygninger i kentsel dönüşüm-zoner skal nedrives. Alternativer inkluderer:

1. Forstærkning (*güçlendirme*): Opgradering af bygningens struktur for at opfylde jordskælvssikkerhedskrav (f.eks. tilføjelse af stålrammer eller fundamentforstærkning). Dette er almindeligt for historiske eller kulturmæssigt værdifulde bygninger.

2. Delvis renovering: Opdatering af el, VVS eller isolering uden fuldstændig nedrivning.

3. Incitamenter til frivillig overholdelse:

• Skattelettelser for ejere, der forstærker på forhånd.
• Lavrentelån fra statsstøttede banker.

Alvorligt beskadigede eller ikke-overensstemmende bygninger (f.eks. ulovlige konstruktioner) skal dog typisk nedrives.

Lejere kan stå over for opsigelse eller lejestigninger under projekter.

For lejeejendomme i kentsel dönüşüm-zoner:

1. Lejers rettigheder: - Udlejere skal give skriftlig varsel ved opsigelse på grund af nedrivning (ifølge Tyrkiets Lejelov nr. 6570). - Lejere kan i visse tilfælde modtage kompensation for flytteomkostninger.

2. Lejeændringer: - Efter renovering stiger lejen ofte pga. forbedrede faciliteter. - Under byggearbejder kan udlejere sænke lejen for at beholde lejere trods gener.

3. Investeringrisici: - Tomgangsperioder kan forlænges, hvis projekter forsinkes. - Nye bygninger kan have højere vedligeholdelsesbidrag (aidat).